大規模修繕とは建物のさまざまな箇所のメンテナンスや修繕をまとめて行う工事のことです。マンションで快適に暮らすためには、定期的に大規模修繕を行わなければなりません。

本記事ではマンションで大規模修繕が必要な理由や周期・工事期間の目安、費用相場、実施の流れなどについて解説します。マンションの大規模修繕についての基本的な情報や知識を押さえておきたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの大規模修繕が必要な理由

マンションの大規模修繕が必要な理由は主に2つあります。まずはその理由について詳しく見ていきましょう。

快適性・安全性を確保するため

マンションなどの建物は紫外線や風雨などにさらされており、時間が経つにつれて徐々に劣化してしまいます。劣化によってひび割れや雨漏り、設備の故障などが生じると、マンションの居住者は快適に過ごせなくなり、最悪の場合は外壁が崩れたり手すりが壊れたりして事故が起きるリスクもあるでしょう。

どのようなときでも快適かつ安全にマンションで暮らすためには、定期的な大規模修繕が必要不可欠です。

資産価値を維持するため

劣化によって利便性や安全性が失われ、さらに風雨や砂ぼこりで汚れてしまったマンションは資産価値自体が下がってしまいます。

マンションのオーナーや管理会社であれば、マンションを売却したり賃貸に出したりするケースもあるでしょう。その際に資産価値が下がっていると買い手や借り手が見つかりにくく、売却価格や家賃を安くしなければなりません。

また中古マンションを売却する際には大規模修繕の有無や修繕計画などについて、売り手が買い手に告知する必要があります。大規模修繕が定期的に実施されているマンションは、管理が行き届いており安心して生活できると判断される可能性が高くなり、買い手が見つかりやすいでしょう。

マンションの大規模修繕の周期と工事期間

ここからは、マンションで大規模修繕を実施する周期と工事期間の目安についてご紹介します。

大規模修繕の周期の目安

大規模修繕の周期に決まりはありません。しかし、一般的には10〜15年周期で行われるケースが多いです。

国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によれば、13年周期、12年周期、14年周期、15年周期の順で実施されている傾向にあります。（※）

ただし10〜15年周期での実施はあくまでも目安であり、マンションの状態や使用されている資材などによっても適切な周期は異なります。自分のマンションが、どのくらいの周期で大規模修繕を行うべきか把握しておきたい場合には、施工会社に問い合わせるようにしてください。

大規模修繕の周期について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。なぜ10〜15年周期で行われるケースが多いのかや、マンションでメンテナンスが必要な主な箇所などについてもご紹介しています。

大規模修繕の周期は12年？　18年周期でも実施できるかや築年数別の主なメンテナンス箇所について解説

※参考：国土交通省.「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」.https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001619430.pdf , （2023-09-15）

工事期間の目安

マンションの大規模修繕における工事期間の目安は以下のとおりです。

マンションの規模や修繕内容、マンションの周辺環境、依頼をする施工会社によっても工事期間は異なるので、上記はあくまでも参考程度にとどめておいてください。

マンションの大規模修繕の費用目安

大規模修繕に必要な費用はマンションの規模や修繕内容、劣化状態などによっても異なりますが、国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、マンション一棟あたりの費用目安は約4,000万〜6,000万円です。（マンション一戸（一世帯）あたりの費用目安から、40〜60戸のマンションを想定）　

マンション一戸（一世帯）あたりの費用目安は、約100万〜125万円になるケースが多いです。（※）なお、今回ご紹介したマンション一棟あたりと一戸あたりの費用目安については、共通仮設費は含まれていませんのでご注意ください。

もちろん、場合によっては上記よりも安くなったり高くなったりする可能性もあります。詳細な費用については、施工会社にマンションの建物診断を依頼した上で見積もりを取るようにしましょう。

大規模修繕の費用について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。修繕積立金の平均金額や費用が足りない場合の対応方法などについてもご紹介しています。

大規模修繕の費用相場は？　マンション一棟・一戸あたりの費用の目安や費用が足りていない場合の対応方法について解説

※参考：国土交通省. 「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」.https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001619430.pdf , （2023-09-23）.

マンションの大規模修繕の流れ

マンションで大規模修繕を実施する際には、さまざまな工程を踏む必要があります。ここからは、大規模修繕の工事が完了するまでの流れについてご紹介します。

1. 修繕委員会の発足

まず、マンションの管理組合が修繕委員会への参加希望者を募集します。毎月修繕積立金を支払っているマンションの居住者であれば、誰でも参加可能です。

参加希望者が集まった後に理事会・総会にて承認を得れば、修繕委員会が発足します。どうしても参加希望者が集まらない場合は、マンションの管理会社のスタッフや専門家に依頼するのも一つの方法です。

また必ずしも修繕委員会を立ち上げなければならないとは限りません。そのため場合によっては理事会が主導して、大規模修繕の計画を立てていくケースもあります。

2. 劣化状況の調査

大規模修繕の工事範囲、工法などを決めるために、マンションの劣化状況の調査を行います。調査は専門知識のある施工会社に依頼するようにしてください。見えないところや細かい箇所の状況まで調査をしてもらうために、外壁診断士など各種資格を保有する専門家が在籍する施工会社に依頼するのがおすすめです。

3. 予算や方針、計画の決定

マンションの劣化状況の調査をしたら、調査結果を基に大規模修繕の方針や計画、修繕を行う箇所、予算などを決めていきましょう。

予算が少ない場合は修繕の優先度が高い順に計画に盛り込んでいくのがおすすめです。緊急性がなく優先度が低い箇所については、施工会社と相談の上、別のタイミングで修繕をすることを検討するのもよいでしょう。

4. 総会で決議

大規模修繕に関する予算や内容、依頼する施工会社などが決まったら、総会を開催し決議を取りましょう。形状や設備の機能などが変わらない比較的軽度な修繕の場合は過半数の賛成が必要で、形状や設備の機能などが著しく変わるような修繕であれば4分の3以上の賛成が必要です。

中には大規模修繕について疑問があったり、否定的な意見を持っていたりする人もいます。そういった場合でも納得してもらえるように、大規模修繕の必要性や詳細について説明できるようにしておきましょう。

5. 施工会社を決定

大規模修繕の内容や計画が決まった後は、実際に大規模修繕を依頼する施工会社を決めます。複数社に見積もりを依頼して、しっかり比較検討するようにしましょう。

費用の内訳や施工実績、担当者の対応、アフターフォローの充実度などを総合的にチェックして、信頼できる施工会社に依頼するようにしてください。

6. 工事説明会の開催

総会で大規模修繕を実施する決議が取れたら、工事説明会を行いましょう。工事説明会では、マンションの居住者に対して工事内容や工事中の注意点などについて説明を行います。大規模修繕の約1カ月前に実施するのが一般的です。

もし説明会の中で居住者から挙がった質問や意見に対してすぐに回答・解決できない場合には、施工会社と一緒に対応策を検討するようにしましょう。

またマンションの近隣住民に対しても、事前に大規模修繕を実施する期間や内容などについて説明しておくことが大切です。

7. 契約・着工

大規模修繕を依頼する施工会社と工事請負契約・工事管理契約を結びます。着工後は事前に決めた大規模修繕計画・方針に基づいて、以下に挙げるような工事を進めていきます。
●    仮設工事
●    下地補修工事
●    コーキング工事
●    タイル補修工事
●    外壁塗装
●    屋根塗装
●    鉄部塗装
●    防水工事
●    板金工事
●    屋根葺き替え・カバー工事など

8. 工事完了

全ての工事が完了したら、引き渡しです。契約書の内容に沿って、工事が問題なく行われているか、不具合はないかなどを確認してください。

また次の大規模修繕に備えて、修繕積立金を見直すべきかもこのタイミングで検討するとよいでしょう。

大規模修繕を検討している方はBIG HAMAへご相談ください

快適かつ安全に生活するために、そして資産価値を維持するために、マンションでは定期的に大規模修繕を行う必要があります。大規模修繕はマンション全体を調査して修繕を行うものであり時間や費用がかかるため、早いうちから計画を立てておくことが大切です。

BIG HAMAでは、建物の診断や外壁塗装、防水工事、タイル工事、シーリング工事、屋根工事、板金工事などのサービスを行っており、大規模修繕に関するさまざまなお悩みに対応できます。

塗装技能士1級や外壁診断士、足場作業主任者など、各種資格を保有している職人・スタッフが、丁寧に診断から施工、マンションの入居者・近隣住民への案内まで行います。保証制度も充実しており、万が一の場合に備えた瑕疵（かし）保険や、自社と塗料メーカーによるW保証制度もあるので安心してご依頼いただけます。

建物診断や見積もりは無料で実施しているので、マンションの大規模修繕を検討している場合はお気軽にご相談ください。