マンションやオフィスビル、商業施設などの建物は、時間が経つにつれ劣化をしてしまいます。常に安全かつ快適に過ごすためには、定期的に大規模修繕を行わなければなりません。

本記事では大規模修繕の概要や、マンションやオフィスビル、商業施設などの建物で大規模修繕を実施するタイミング、主な工事内容などについて解説します。マンションやビル、施設のオーナーや管理会社の方で大規模修繕について詳しく知りたい場合は、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕とは？

大規模修繕とはマンションやビル、施設などの建物や設備における経年劣化に合わせて、計画的に実施する建物全体に関わる修繕工事のことです。

大規模修繕の工事内容は多岐にわたりますが、基本的には劣化や破損、故障している箇所を修繕して、快適さや安全性を維持するために行われます。また外壁や屋根を塗り直したり交換したりして建物の美観を保つことはもちろん、断熱性や耐震性を高めて建物の資産価値を維持・向上させるためにも、大規模修繕は重要です。

大規模修繕を実施するタイミング

ここからはマンションとその他の建物の2つに分けて、大規模修繕を実施するタイミングをご紹介します。

マンションの場合

マンションの場合、一般的には10〜15年周期で大規模修繕が実施されるケースが多いです。「〇年周期で必ず実施しなければならない」というルールはありませんが、以下に挙げる理由から、10〜15年周期で実施される傾向にあります。

●    国土交通省が発表している「長期修繕計画作成ガイドライン」に12～15年周期が目安と記載されているため、そこからさらに余裕をもって10～15年周期で実施されている（※）
●    特定建築物定期調査のタイミングに合わせている
●    塗料の劣化時期に合わせている　

ただし、10〜15年周期というのはあくまで目安であり、劣化症状が出ている場合は早期に修繕が必要です。

マンションの大規模修繕の周期について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。10〜15年周期で行われるケースが多い理由の詳細や、マンションでメンテナンスが必要な主な箇所などについてご紹介しています。

<<最新版>>大規模修繕の周期は12年？　18年周期でも実施できるかや築年数別の主なメンテナンス箇所について解説

※参考：国土交通省.「長期修繕計画作成ガイドライン（令和６年改訂版）」.https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf , （2025-05-25）.

オフィスビルや商業施設の場合

オフィスビルや商業施設などの場合は、設備劣化に合わせて大規模修繕を実施する事が一般的です。タイミングのルールは決まっていませんが、設備の故障や突発的な不具合が生じないように、早いタイミングで大規模修繕が行われるケースもあります。

大規模修繕の費用相場

大規模修繕では建物全体に対して修繕工事が行われることが多く、高額な費用がかかります。

建物の劣化状況、修繕内容などによっても異なりますが、マンションの場合の費用目安は一戸（1世帯）あたり100万〜125万円ほどです。（※）なお100万〜125万円の内訳には、防水工事や外壁塗装、シーリング工事、鉄部塗装、設備系の工事などの費用や現場管理費、仮設工事費などが含まれていますが、共通仮設費のみ含まれていない点にご注意ください。

オフィスビルや商業施設の場合、建物の規模がそれぞれ大きく異なるので、かかる費用も建物によってさまざまです。大規模修繕でかかる費用を知りたい場合には、施工会社に見積もりを依頼して、詳細を確認するようにしましょう。

※参考：国土交通省. 「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」.https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001619430.pdf , （2025-05-25）.

大規模修繕の費用は積み立てておく必要がある

大規模修繕を行うためには、日頃から必要な費用を積み立てておく必要があります。

マンションの場合は、マンションの居住者から毎月修繕積立金を徴収します。オフィスビルや商業施設の場合は、ビルや施設のオーナーや管理会社が毎月のテナントの賃料から大規模修繕に必要な費用を積み立てなければなりません。

補助金や助成金を利用できる場合も

大規模修繕において要件に当てはまれば、補助金や助成金を利用できる場合もあります。大規模修繕で利用できる補助金や助成金の一例を以下にまとめました。

※2025年5月時点の情報です。

補助金や助成金は内容や条件、申請期間、予算上限などが変更になる可能性があります。利用を検討している場合は、国や各自治体のWebサイトを確認したり問い合わせたりして、必ず最新情報と詳細を確認するようにしてください。

大規模修繕の主な工事内容

ここからは大規模修繕で実施する、主な工事内容についてご紹介します。なお大規模修繕の工事内容は建物によって異なります。大規模修繕を検討している場合は、建物の劣化状況や修繕の優先度などによって、どのような工事を実施するべきか考えるようにしてください。

仮設工事

大規模修繕では、各工事に必要な足場や事務所、仮設トイレ、工事用の電力設備などの一時的な設備や施設を設置するための工事が必要です。その他にも仮囲いをしたり養生をしたりします。

下地補修工事・タイル補修工事

下地補修工事とは、外壁や屋根、天井などを塗装する前に小さな傷やひび割れなどを補修する工事のことです。下地補修工事を行っていないと塗装直後はきれいだったとしても、すぐに劣化症状が現れてしまうことがあります。下地の補修をしっかりと行ってから塗装をすることで美しい仕上がりになるだけでなく、建物を長持ちさせられるでしょう。

タイル補修工事とは、主に外壁のタイルの劣化や浮き、ひび割れを補修する工事のことです。タイルを補修することで、外壁の耐久性や防水性が回復します。

コーキング工事

外壁のつなぎ目やサッシなどに使用されるコーキング（シーリング）の劣化や亀裂を補修することも、大規模修繕において重要な工事の一つです。

コーキングの劣化や亀裂を放置していると、建物内に雨水や害虫が侵入し、雨漏りや白アリ被害の原因になってしまいます。また隙間風が入りやすくなるというデメリットも生じるでしょう。コーキングの打ち替えや打ち増しを行えば、浸水を防ぎ建物の機密性や断熱性を向上させることができます。

外壁塗装

外壁塗装を行えば、劣化による傷やひび割れなどから外壁を守ることが可能です。その他にも見た目がきれいになったり耐久性や防水性が向上したりと、さまざまな効果が見込めます。

外壁塗装では下地に塗料が密着していないと、すぐに塗料が剥がれてしまう可能性もあるため、現在塗ってある塗料を除去してから塗り直しを行います。そこから下塗り・中塗り・上塗りと3回塗りをすることが一般的です。

鉄部塗装

鉄部塗装とは、ドアや手すり、階段などで使用されている鉄部の塗装をすることです。鉄部がサビている場合はサビを落としてから塗装をします。鉄部塗装によって見た目が美しくなり、鉄部の耐久性が向上する効果があります。

防水工事

建物の屋上やバルコニー、ベランダなどに防水工事を行います。防水工事を行うことで雨や水などから建物を守ることが可能です。防水方法には以下に挙げるようなさまざまな種類があるため、施工会社と相談し、条件に合った防水工事を行いましょう。

●    シート防水：防水のシートを貼る防水方法
●    塗膜防水：液状の防水塗料を塗って防水の膜を作る防水方法
●    アスファルトシート防水：改質アスファルトシートという特殊なシートを貼る防水方法

その他付随する工事

大規模修繕では、前述した工事の他にも必要に応じてさまざまな工事を実施するケースがあります。例えば、給排水管の補修・取り替え、板金工事、屋根塗装・工事、エントランスの改修（自動ドアやオートロックの設置）、バリアフリー改修（手すりやスロープなどの設置）、防音工事などです。

大規模修繕の方針や建物の劣化状態に応じて、施工会社と相談しながら必要な工事を実施するようにしましょう。

大規模修繕を検討している方はBIG HAMAへご相談ください

ここまでマンションやオフィスビル、商業施設などの大規模修繕についてご紹介してきました。建物の規模や劣化状態などによって、大規模修繕の周期や費用、工事内容などは異なります。建物の状態を定期的にチェックしながら、早めに大規模修繕の計画を立てていきましょう。

BIG HAMAでは、大規模修繕に関するさまざまなサービスをご提供しています。現地調査から実施する工事のご提案・見積もり、施工、アフターフォローまで丁寧に対応し、美しく質の高い仕上がりを実現します。国家資格である塗装技能士1級の他、外壁診断士や有機溶剤作業主任者など各種資格を保有している職人やスタッフが在籍しておりお客さまのご要望や建物の状況に合わせて、適切かつ柔軟な対応が可能です。

無料で現地調査や見積もりを実施しているので、大規模修繕を検討している場合はお気軽にご相談ください。